∽∽‥…━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…‥∽∽
◆◇◆◇　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
◇◆◇　経営革新！１００人のコンサルが語る事業成功の秘訣　　　◇
◆◇　　　　　　　　　　　　　　第３２号【03/06/13】　　　　　　　　　　◇◆
◇　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　◇◆◇
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ◇◆◇◆
∽∽‥…━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…‥∽∽
《メニュー》

１．『不良債権化の不動産処理』　　　樫井　賢一

２．今週のおすすめ情報『マザーズオークション』

３．第１８回ＬＳＩ技術実習・講習会のお知らせ（豊田工業大学）

=============================================================
《今週のテーマ》


『不良債権化の不動産処理』


不動産コンサルテイング・サービスの中でも、私が得意としてい
るもののひとつは、不良債権になっている物件の相談である。先般、
ある中小規模の建設会社のオーナー社長からの事例を紹介します。

バブル経済の時期、土地を担保に銀行融資を受け、賃貸マンション
ビルをいくつか建設し、１０年間そのビルの管理業務を行ってきた
が、空室率の上昇や賃料下落、改装費発生等のにより、銀行返済の
延滞発生しているケースである。

このような事例は、今日、日本の都市のあちこちで日常茶飯事に
見られる現象ではある。

社長・依頼人のお話をお聞きすると、いくつかの物件は、銀行によ
る差し押さえが迫っていることが判明。依頼人の方では、こうした
事態に対処するため、すでに、別会社の設立による事業継続の対策
やら、あの手この手の対策をひととおり打ってあった。

そこで、依頼人から不良債権化の物件の処理・対策を依頼された私
は、まず、次のような企画提案書を提案した。


１．所有物件の選別

(1)差し押さえ・競売という手続きにすすんでも許せる物件
(2)市場性・収益性の高い物件で、今後も所有し、管理していきたい物件
(3)売却処分してしまう物件

この選別のため物件の調査・評価を行う。


２．売却処分する物件の販売

(1)できるだけ有利に売却
(2)債権者との交渉

以上の項目についての提案書であった。


今回のケースは、依頼人がしっかりとした考え方の方であり、債権
者側との交渉について自ら解決できるケースであった。そこで、私
の任務を売却物件の処分に絞り、営業を開始した。

大手の不動産仲介業者とのパートナーシップを組んで、収益ビルに
関心ある顧客・不動産投資家へのアプローチを実行。運良く、取得
希望の買い手が見つかり、売買額や建物の管理状況についての交渉
をした。その結果、成約に至る。


さて、この取引での反省から言えることは、次なる３点であろう。

１．収益物件市場では、その立地がまず重要。今日のように売り物
件が多い状況では、主要駅から徒歩圏内の有利な立地がものを言う。
今回の成約物件は、駅から徒歩３分であったため、スムーズに買い
手がついたものと判断する。


２．建物の維持管理が良好な物件であること。ゴミ置場が不潔であ
ったり、共用部分の清掃が不充分であったりすると、売れにくい。


３．入居者の質と量。物件を買おうとする立場からみて、どんな入
居者か、また、入居率はどのくらいか、が気になるのは当然。


以上、最近のコンサルテイング事例から一例を報告しました。

=============================================================
《今週のコンサルタント》
樫井　賢一（かしい　けんいち）
有限会社オークヴィル代表取締役

１９４９年生まれ。大阪市立大学経済学部卒業。外資系商社に勤務。
１年間、香港駐在。９年間東京にて繊維アパレル関係に携わる。こ
の間、マーケテイング・マネジメントをマスター。また、アパート・
マンション経営をマスター。１９８９年独立して、有限会社オーク
ヴィル不動産（デベロッパー業／不動産サービス業）設立し、不動
産サービス業を開始。ビル・マンションの開発・管理を１３年。近
年は、不動産ベンチャービジネスとして、不動産投資顧問業と不動
産コンサルテイング業を始めて、４年。不良債権化物件の処理や不
動産投資、また、プロパテイマネジメントに特化したサービスを得
意とする。


《私のお勧めビジネス書》
『Marketing MovesA New Approach to Profits,
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Growth, and Renewal』
by P.Kotler,D.C.Jain,S.Maesincee／Harvard Business School Pr

今日の経済環境やマーケットが大きく変化したことを宣言した書物。
造って売るというシステムから、感じて対応するというシステムへ
の企業の取り組み方をきちっと分りやすく述べている（和訳もあり）
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/1578516005/consulgent-22

◎アマゾン・アソシエイト・プログラムに参加しています。
　 リンクの収益はすべて読者プレゼントに還元させて頂きます。

=============================================================
《編集後記》
最近の経営課題に「不良債権化した不動産処理」や「老朽化した不
動産の再生」といったテーマがよく聞かれます。付加価値を生んで
いない不動産を流動化したり、市場流通させたり、新たな付加価値
を生み出したり、その領域も大きく広がっています。また企業再生
コンサルティングにおいても不動産処理が重要テーマとなります。
間違いなくこれからの成長分野ですね。樫井さんのような専門家が
活躍する場面も広がっていくことを期待しています･･･！（樋笠）

=============================================================
☆☆今週のおすすめ情報☆☆

■新しいマイホームの選び方「マザーズオークション」
http://www.ms-auction.net/cgi-bin/auction2/index.cgi
■マザーズ投資不動産オークション「投資家．ｊｐ」
http://www.toushika.jp/

不動産コンサルティング、オークション、オペレーションを手掛け
る株式会社アイディーユー http://www.idu.jp/ の運営サイトです。

=============================================================
☆☆今週のおすすめセミナー☆☆

第１８回ＬＳＩ技術実習・講習会

◇ 開 催 日 ： 平成１５年　７月２５日（金） ８：３０〜１６：４０
◇ 会 場 ： 豊田工業大学 本館ﾎｰﾙおよび半導体センター
　　　　　　　　　 （名古屋市天白区久方２丁目１２番地）
◇ 講 師 ： 豊田工業大学 助 教 授 大澤　潤 他

◇　講義・実習：
○半導体の基礎とＬＳＩの要素プロセス技術
○ＵＬＳＩ技術の動向と展望
○実習のオリエンテーション
○半導体プロセスの実習
○付帯設備の見学

◇　参加受講料： ３０，０００円
　　　　　　　　　 （消費税、テキスト、昼食代含む） 　　　　　　

◇　定 　員　：　３０名（希望者が少ない場合は中止することが
　　　　　　　　　 ありますのであらかじめご了承下さい）

◇　ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ　：　http：//www.toyota-ti.ac.jp/

◇　申し込み　：　〒468-8511 名古屋市天白区久方2-12　

豊田工業大学事務局企画部
（TEL） ０５２（８０９）１７２３
（FAX） ０５２（８０９）１７２１
(E-mail) kenkyu@toyota-ti.ac.jp

ＬＳＩ（大規模集積回路）は自動車、コンピューター、データ通信、
家庭電化製品、工業用電子機器、医療機器など、我々の日常生活に直
接関係するあらゆる分野で使用され、我々の生活を根底から大きく変
化させています。この集積回路に係わる技術は単なる講義のみでは十
分習得できません。

豊田工業大学では他大学に先駆け、本格的クリーンルームの内外に、
ＩＣ設計用設備、パターンジェネレータ、マスクアライナ−、イオン
打込み装置、拡散炉、ＣＶＤ薄膜製造装置など一連の集積回路設計・
製造用設備を整えて、実践的かつ原理的な半導体技術に関する特色あ
る教育や研究に有効に活用しています。

近年、産業界からのご要望に応ずるべく、クリーンかつ安全な環境を
利用した薄膜トランジスター、高温ＩＣ、高効率太陽電池およびナノ
デバイス関連の活動にも寄与して参りました。

本実習・講習会では、これら一連の設備を使った実習を通して、Ｌ
ＳＩに係わる基盤技術への理解を深めながら、ＬＳＩ技術全般の知識
の習得ができるよう配慮致しました。

今回は、半導体の基礎とＬＳＩの要素プロセス技術、半導体企業での
最新のＬＳＩ技術に関する講義、およびクリーンルーム内の技術実習
を行い、ＬＳＩ技術の基礎から最新動向までご理解していただくよう
準備しました｡　

∽∽‥…━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…‥∽∽
◆◇　発行元：経営コンサルタントの購買代理エージェント　◆◇
〜御社の課題に最適な経営コンサルタントを無料でご紹介します！
《株式会社コンサルジェント》　http://www.consulgent.co.jp
◆経営コンサルタント探しの『経営堂』 http://www.keieido.net
◇研修・セミナー講師探しの『研修堂』http://www.kenshudo.net
〒103-0023　東京都中央区日本橋本町1-10-2きめたハウジング６Ｆ
〒541-0054　大阪市中央区南本町２−１−１本町安達ビル８Ｆ
★ご意見・お問合せは： http://www.keieido.net/inquiry.html
※本メールマガジンの著作権は発行者・執筆者に帰属し、無断転載
することを禁止します。※同僚・知人へのご紹介・転送歓迎します
∽∽‥…━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…‥∽∽
このマガジンは[まぐまぐ] http://www.mag2.com/を利用して発行
しています。登録解除は http://www.mag2.com/m/0000085773.htm
∽∽‥…━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…‥∽∽